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开发商逾期交房被判解除合同返还消费者购房款
——李某诉某房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司某支行商品房买卖合同案
作者:吴贺永  发布时间:2014-07-22 11:26:43 打印 字号: | |
  一、案件基本信息

原告李某  

被告某房地产开发有限公司

第三人中国建设银行股份有限公司某支行

二、基本案情

2011年1月11日,李某购买某房地产开发有限公司开发的商品房一套,交纳首付款158194元。同年2月27日,原告与被告签订了商品房买卖合同,合同中约定,出卖人(某房地产开发有限公司)应当在2012年5月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备5种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人(李某)使用;出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金;等等。

2011年10月21日,原告向被告交纳购房款85000元。同年12月7日,原告与第三人签订个人住房借款合同,办理按揭贷款手续,贷款金额为283000元,贷款期限228个月(自2011年12月7日起至2030年12月7日止)。截止至2013年5月7日,原告共向第三人偿还按揭贷款本息40029.78元,尚欠贷款余额273033.8元。

被告通知原告于2012年7月29日办理房屋入住手续,原告未办理。

李某主张,因该涉案房屋不具备交房条件,故其多次与某房地产开发有限公司交涉解除合同,该公司拒不接受。因此其请求法院判令解除与该公司签订的商品房买卖合同;某房地产开发有限公司返还购房款262194元,支付违约金5243.88元;诉讼费由该公司负担。在庭审中,李某增加、变更诉讼请求,解除与建行某支行签订的个人住房借款合同;某房地产开发有限公司返还建行某支行购房贷款的全部余额;某房地产开发有限公司返还购房款及利息283583.62元;将违约金变更为某房地产开发有限公司自2011年2月27日起,至实际返还购房款止,按商业银行同期贷款利率计算,向李某支付利息。某房地产开发有限公司辩称,其与李某签订了商品房买卖合同依法成立。合同约定于2012年5月31日前交房,虽然在约定的期限内,某房地产开发有限公司没有按期交房。按照合同约定,有60日宽限期。某房地产开发有限公司于2012年7月下旬通知原告办理入住手续,此时涉案房屋已经竣工验收,买卖合同完全可以履行。双方约定的解除权并没有成就,故不同意解除合同。合同约定的层高为3米,是售楼部门人员填写时的笔误。建行某支行称,按照最高法院司法解释的规定,如果法院将来判决解除商品房买卖合同,李某基于前提事实,有权解除商品房担保贷款合同,但应将本息返还建行某支行。

  三、案件焦点

  某房地产开发有限公司逾期交房,李某与该公司签订的商品房买卖合同应否解除

四法院裁判要旨

我院经审理认为:李某与某房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同及与建行某支行签订的个人住房借款合同合法、有效,本院予以确认。李某与某房地产开发有限公司签订的合同中明确约定在2012年5月31日前,某房地产开发有限公司将具备验收合格和取得商品住宅交付使用批准文件等5种条件的商品房交付给原告,但某房地产开发有限公司不能提供相应的证据证明该商品房已具备上述5种条件,经过有关部门验收合格。我国法律规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用。某房地产开发有限公司要求李某接收未经过验收的房屋,李某拒绝接收,并无不当。李某要求解除与某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同,要求某房地产开发有限公司返还购房款及已偿还建行某支行的按揭贷款本息,要求某房地产开发有限公司给付李某支付购房款总额的利息,符合法律规定,本院予以支持,对某房地产开发有限公司的抗辩意见不予采信。某房地产开发有限公司应返还李某购房款243194元及向建行某支行交付的贷款本息40029.78元,此款计算至2013年5月7日,以后交纳的贷款本息按照实际发生的数额计算,亦应予返还李某。李某要求某房地产开发有限公司给付购房款的利息,应自2011年2月28日起,至付清之日止,按照李某交付购房款、贷款本息的数额,根据中国人民银行同期同类贷款利率和每笔交款时间的次日分别计算。因李某与某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同被解除,致使某房地产开发有限公司与第三人签订的个人住房借款合同的目的无法实现,李某请求解除与建行某支行签订的个人住房借款合同,由某房地产开发有限公司返还收受建行某支行购房贷款的余额,符合法律规定,本院予以支持,对建行某支行的抗辩意见予以采信。

我院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定,判决如下:

一、解除原告李某与被告某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。

二.解除原告李某与第三人中国建设银行股份有限公司某支行签订的个人住房借款合同。

三、被告某房地产开发有限公司给付原告李某购房款、贷款本息283223.78元及购房款利息(利息自2011年2月28日起,至付清之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率和每笔款交付次日分别计算。)。

四、被告某房地产开发有限公司代替原告李某向第三人中国建设银行股份有限公司某支行偿还尚欠的贷款273033.8元。

以上三、四项计算时间至2013年5月7日,以后交付的,按实际发生的数额计算。以上三、四项于判决生效后五日内履行。

该判决送达后,原、被告均未提起上诉,目前已经生效。

五、法官后语

  交房时间是《商品房买卖合同》中必须载明的事项,延期交房毋庸置疑是开发商的违约行为。如果合同期满,开发商未通知业主收房,责任很好认定。但是,近年来随着人们法律意识的逐渐提高,对于商品房交付时是否具备交付条件有了明显的关注。对于商品房的交付条件,我国多部法律、法规都做出了相应规定,概括来说,就是开发商向业主交付商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。

  本案中还涉及商品房买卖合同解除后,个人住房借款合同是否解除的问题。实践中,在商品房买卖合同被解除或被认定无效时,买受人和按揭银行都有权请求解除借款合同。本案中,李某要求解除与建行某支行签订的个人住房借款合同,由某房地产开发有限公司返还建行某分行购房贷款的全部余额。我们为减轻当事人的诉累,支持了原告的该诉讼请求,对三者之间的法律关系一并予以解决。
责任编辑:刘明洁